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珠三角土地同地同權難題:又到需殺出一條路時候

更新時間:2013-10-08      點擊次數:1806

去征地化探索

 

  兩種方式總結出來就是在“區段征收”的基礎上,給予當地原住民一定的土地開發權

  “從1997年至今,深圳市一直承認集體建設用地的利用現狀,并試圖通過補辦手續來使其合法化,這就繞過了征地制度,但效果卻一直不理想。”李貴才介紹說。深圳也曾出臺多份文件,對定性為“違法建筑”的“小產權房”進行清理。十多年來,登記確權的不到兩成。

  土地和房屋使用權人積極性不高,原因主要有二,一是按照規定辦理登記確權需要繳納相當數量的地價款和罰款;二是發放的產權證被禁止入市流通。還有一層原因是,一些官員擁有集體土地的權屬關系,難以通過確權方式,將這一灰色權益擺上桌面。

  廣東繞行征地制度的嘗試中,zui引人矚目的是三舊改造,與現有征地制度zui接近的則是土地整備模式。

  三舊改造的主要做法是,引進市場開發主體,對“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造項目地塊上的全部物業重新規劃,實施二次開發。其中,凡需要拆遷的,由開發商承諾對原業主賠償,雙方達成協議后,政府再以協議出讓國有土地的形式,將項目用地轉讓給開發商。

  在這個過程中,政府、開發商和村集體組織各算各的賬。

  政府代表公共利益,利用規劃手段實現規劃意圖。比如深圳在城市更新中采用了“20-15”準則。“20”指的是對項目“合法外”用地實行二八分成,項目申請方同意把20%的“合法化”土地無償交給政府。“15”就是從余下可開發的土地中,再拿出15%來作為公共設施的配套用地。

  開發商也非??粗赝恋蒯尫诺臋C會。“當然要積極參與三舊改造,不然豈不是要退出珠三角的土地開發市場。”佳兆業總鄭毅說。

  對于村集體來說,與開發商直接對接既意味著利益可能zui大化,更是一個洗白的機會。換言之,實際占用該地塊的原村民組織和原村民,只要繳納20%的“合法外”土地和剩余項目總用地15%的土地,即可引入開發商,按照政府的規劃進行合法開發。

  當地政府官員很清楚這一點。“延續城市改造或者三舊改造政策,廣東、珠三角、南海,就能喝第二次頭啖湯。”鄧偉根說,他多次督促其轄區內的村集體好好利用這個機會。

  “三舊改造能順利推進,是因為政府給了農民不同的選擇。如果你愿意變為國有,土地使用權仍然給你,如果你不愿意變為國有,就同意你保留集體土地的所有權。這突破了現在的法律制度,但尊重了農民的自主選擇權。”中國土地學會副理事長黃小虎認為,三舊改造的核心經驗是承認農民的土地財產權,在這個前提下,即使政府從農民手里分一些利益,甚至回收一些土地,農民都能接受,而且還會積極主動地參與改造。

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